土地の探し方

以前土地の選び方について記事を書きました。

今回は、探し方です。

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釧路管内で土地を探している方のほとんどが

・不動産連合体

・建築業者からの紹介

おそらくこの2つの手段が一番多いと思います。

知っている方もいるとは思いますが

もちろんこれだけが土地を探せる手段ではありません。

たとえば建築会社様の営業さんが提供している土地情報

ほとんどが調べればネットで出てくるものが多いと思います。

ただ、市内にもポータルサイトを使っていない業者様も

当然いらっしゃるので眠っている情報はたくさんあります。

実際、「ココ売りに出てたんだ・・・」というような場所で

しれっと建築工事が始まっている何てことも多々あると思います。

では、どうやってそういう情報を仕入れできるかという事なのですが


・現在相談している営業マンさんにどこと取引しているか聞く

出てくる会社名がポータルサイトに登録されていれば

自力で発見できなくもないです。

ただこれだと有るだけの情報しか入手できませんので

どこで探しても一緒だと思います。


・欲しい空き地があった際に看板の有無

あれば勇気をだして電話、なければ相談している営業マンに相談

相談すれば登記簿などから地上げしてくれるかもしれません。


・ネット媒体不使用会社様と付き合いのある営業マンと出会う

これは運もありますが、少なからずそういう営業マンも

いらっしゃるのは事実ですので当たれば有益な情報を

ゲットできるかもしれません。


これ以外にも手段はあるとは思いますが

今すぐ実戦できそうなのはこんな感じですかね・・・

土地探しも土地選びも大変です。。。

ちなみに「ココ売りに出てたのかよ~」という土地に

建築している方は一番最後の例の営業マンに当たっている

可能性が大だと思います。

一言でオチをつけるとしたら

土地探しは「気合と根性」です!!

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値下げ

私たちにとって恐怖の言葉「値下げ」

この言葉を聞くと「来たかっ」と身構えてしまいます。

嫌だなぁ~とは思うものの絶対しないかというと

そんな事はありません(^^)

実際、お客様と打ち合わせしていくうちに

資金がキツイ・・・なんていう方はたくさんいますので

ケースバイケースですが、こちらが譲歩することは

結構あったりします笑

ただ中にはお客様ではなく困った様もいらっしゃり

私の独断と偏見も交じってしまいますが

・根拠のない値引き要求

・3分の1ぐらいの値引きを要求してくる

・関係ないイチャモンで値引き要求

これらはお客様ではなく困った様です。。。

では、うまい値引きの仕方ってどんな感じでしょうか。

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個人的な例をだすと、簡単なのが


・相見積もり

これは家電などを購入する際に

結構行っているイメージです。

住宅業界にもついて回ってくる手段でもあります。

ただ、各社様で推している商品とその原価が異なるので

その辺も理解して行うのが望ましいと思います( 一一)


・購入の意思をきちんと伝える

やらしい話にはなりますが、契約の欲しい営業マンは

買う意思のない方に時間を割いたりしません。

お話がスムーズになるなど値引き交渉以外にも

メリットがあるのでこちらはしっかり伝えた方が

良いと思います!!


誰でも簡単に行えそうなのは上記でしょうか

値引きではないですが、相対予算を抑えるといった意味では

・洗面など簡易的な設備を施主様から支給する

・商品のグレードを下げる

など結構手段があったりします。

最初でも言った通り、結構ケースバイケースなので

営業マンさんに心が開けていれば

「ぶっちゃけここから安くなる手段あります?」と

正直に聞くと、良い提案が返ってくると思います!

個人的にはここまで気持ちよく聞いてくれた方が

値段交渉に応じやすいです!笑

ぜひ交渉しに来てください!笑

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日当たり

建築会社の営業マンの方はよく聞くワードだと思います。

「日当たり」営業活動の邪魔をしてきます。

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この土地で決まりそうだなぁ~

この家でお客様良さそうだなぁ~

と思っていたら、現地解散後

「家族で話して、日当たり悪そうだからココは遠慮します」

( ゚Д゚)サッキノテンションハイヅコヘ???

っていうぐらいパワーワードです笑

個人的にはあまり重視していないポイントなのですが

専業主婦として在宅することが多い方には

キーポイントの1つになってくると思います。

なんだかんだお家が暗いというのは嫌ですよね。。

営業初心者の時にはこのパワーワードが中々崩すことができず

苦戦した覚えがあります。

今は魔法の言葉が私を助けてくれています。

私と妻は暑いのが好きではないので

採光確保以外の日当たりは正直邪魔でしかありません。

私がこれまでお手伝いしてきたお客様にも

「日当たり!!」という方は少ない印象です。

(魔法の言葉のせいか?)

日当たりについて中々詳しい内容で書かれている

記事がありましたのでこちらから見てみてください。

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金利

車や家、ブランド品の分割払いなど

必ず掛かってくるもの、「金利」

金利が変わると、同じ年数の分割払いでも

支払額が変わってきます。

金利は基本的に景気に左右されますので

このコロナ渦、今後どうなっていくのか見ものです。

(おそらく現状維持)

車やショッピングの分割払いは詳しくありませんが

住宅ローンの事なら多少わかります(当然)

「住宅金融普及協会」で出している過去の金利推移

昭和58年~平成30年のデータが出てます。

正直目ん玉が飛び出そうになりました。

参考までに貼ります↓

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こちらは店頭基準金利といわれるものなので

実際はこの数字から数%は引かれていたとは思いますが

例えば、バブル絶頂期の時代と現代で比べてみると

◆バブル期◆※現代と同じで基準金利から-1.5%の場合

借入金額 2,000万円
  期間    35年
  金利    6.0%

月々の支払 114,037円

◆現代◆

借入金額 2,000万円
  期間    35年
  金利   1.05%

月々の支払 56,924円

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おそらくココまで高くはなかったと思いますが

確実に今よりだいぶ高いのは明白です。

6%というとオートローンでも少し高めな印象です。

Google先生に「住宅ローン 一番低い」と検索すると

ネット銀行にて変動金利0.38%という数字が出てきます。

すごい時代だな~、と昔の方は思っているのではないでしょうか?

当時組んでいる方は借り換え、これから建てる・買う方は

まさに上がる前にローンを組んだ方が得ですね・・・

子ども達が巣立った後、妻と小さい家を建てようと

小さな計画を立てているのでこのままの金利で

いてほしいものです・・・(´・ω・`)

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土地の相場

新築を建てる際に必要なもの

それは「土地」です。

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これから買う土地の値段が適正かどうか

判断できますか?

コレ、非常に難しいですよね( 一一)

地域によって1坪●●万円~●●千円と

変わってきます。

釧路管内だと文苑や愛国、北都など

良いお値段がするイメージです。

土地の需要と供給なので適正かどうかっていう

正解はないような気がしますね

今お値段付けされている不動産も

過去●●万円での成約事例があるから

●●万円で売り出してみましょう!

というのがほとんどです。

基本は路線価といわれる金額があるので

そちらを参考にしながら購入すれば

国が定めた適正な金額という事になるのでしょうか

最近は各SNSなどで不動産の購入の仕方や

住宅営業マンの急所の付き方などを

ご紹介しているアカウントが多々見受けられます。

そこに「土地なんて言い値!値引交渉しよう!」みたいな事が

書かれていたのでなんとな~く記事にしてみました笑

まぁ、間違いではないのでしょうが、

かと言って500万円で売りに出されている物件を

「200万円で売ってくれ!!」というわけには

いかないと思いますがどうでしょう?笑

モヤモヤ~とする記事を見てしまいました(´・ω・`)

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住宅ローンを破綻させないために

今の時代、借入をしていないという方は

いないのでは?という時代になっています。

まず、入口としては「携帯電話の分割払い」

コチラがスタートの方、多いのではないでしょうか

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題名に戻りまして、

結構不吉な題名ですみません笑

ただそうならないために、

入念に資金計画をしましょうね!という

啓発ブログです笑

なんとな~く気になるくらいの方は

ぜひご覧ください。






自分の家を購入する際に使用する

住宅ローンですが、個人の事情により

支払いが難しくなることがあります。

釧路市でいうと多い理由が

「離婚」

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一般的には

「失業や転勤による職業的理由」

これが多いでしょうか。

そんなばかな!という理由もあります。

「単純に支払いが追い付かない」

これはご自分の返済比率を良い方向だけで

考えて、住宅を取得してしまったパターンですね

でも、これが結構あります( 一一)

そんなこんなな理由で日本の住宅ローンを

利用している方で支払い困難になる方は

2%程、いらっしゃるようです。

50人に1人、多いような少ないような

海外等で比較すると少ないそうです( 一一)

例えば、

90,000世帯のエリア

持ち家率80%=72,000世帯

内、住宅ローン使用者4割=28,800世帯

内、2%=576世帯

※全部概算です。

ここまでの数字だと他人事ではない気がします。

今までは住宅ローンの仕組みなどを書いてきたので

今後は、どうしたらベストに近づくのか、など

ご紹介していきたいと思います。

家づくりは基本的には明るい未来しかないですが

光あるところに闇ありなのであえて

こういう闇の部分に触れておいて

この闇を小さくできれば本望です(^^)/

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住宅ローンの審査項目

週に一回はお金の話してますね笑

それぐらい、重要だと思って頂ければと思います!

題名にもある審査項目についてです。

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今回も

「民間住宅ローンの実態に関する調査」

こちらを元にこのブログでも紹介致します。

早速ですが、銀行が住宅ローンの

審査を行う際に重視しているものはコチラ↓

・完済時年齢
・健康状態
・担保評価
・借入時年齢
・年収
・勤続年数
・連帯保証
・金融機関のエリア
・返済負担率
・融資可能額(購入)
・雇用形態
・融資可能額(借換)
・国籍
・その他の借入
・申込人との取引状況
・業種
・家族構成
・雇用先の規模
・所有資産
・性別
・その他

上から重要度が高い項目になっています。

個人的には「申込人との取引状況」、

これを見てる銀行さんも未だにあるんだなぁ~

という感じです(>_<)

「雇用先の規模」や取引状況などは

一度、厳しい条件の方に当たった時に

助けて頂いた事があります( ゚Д゚)センキュー!!

こんな事言っては身も蓋もないですが、

釧路市で新築される方に関しては

担保評価はあまり重視されてないのかな?

と、個人的に思っています。

営業している中で直面するのは

「融資可能額」「その他の借入」の項目

車やカードローンなどで家計を圧迫しており

希望通りの金額が借りられないパターン

結構多い印象です( 一一)ウーム

解決する方法が無いわけではないのですが

これもまた、金融機関や個人の属性ありきに

なってしまうのも現実です(´・ω・`)

この項目をみて自分は大丈夫そうだな、とか

この項目はよくわからないから聞いてみたいなど

お気軽にご相談いただければ、わかる範囲で

お答えいたします(^^)/

コンビニに寄るくらいの軽い気持ちで

大丈夫ですので是非お立ち寄りくださいm(__)m

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釧路市のハザードマップ

自然災害、こればっかりは

個人で防ぎようがありません。

これから住宅を取得しようとする方

東日本大震災の影響もあり、津波や地震の

可能性を考えながら物件探しをしている方が

増えている印象です。

ビバ★港町 釧路では地震後の津波

高さにもよりますが、ほぼほぼ影響を受けると

いっても良いと思います(´・ω・`)

ちなみに東北を襲った津波の高さは約16m

釧路市で出しているハザードマップによると

幣舞橋から大楽毛側にかけてと

釧路町方面はほぼ全滅と言って良いです。

武佐、緑ヶ岡、春採の一部、米町弥生方面

興津の一部、桜ケ岡の一部、益浦、白樺台

この辺は大丈夫そうです(`・ω・´)

土地を購入するとき、建物を建てる時に

業者さんがハザードマップを提供してくると

思いますので凝視してみてください笑

一応こちらにも載せておきますので

参考までにご覧ください。

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住宅ローンのスコアリング

昨日の記事でスコアリングに関して

少し触れたので今日はこの話(´・ω・`)

住宅ローンの審査、住宅に限らず

車やショッピングの審査でもドキドキします

そんな審査の内容、主になぜ落ちたか、

というのは銀行側から開示される事はありません

今日は簡易的に審査可能なスコアリングについて

記していきたいと思います。

予防線を張ってしまいますが、

絶対こうです!というわけではございません。

昨日も少し書きましたが、

スコアリング審査というのは

コンピューターによる審査

本人の状況を点数付けを行い可否を出します。

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主にみられるのは

「勤務先、勤続年数、年齢、年収、取引状況」

この5つでしょうか。

なお、取引状況というのは他の借り入れや

過去の借り入れの履歴などです。

これらを審査し、ある一定の点数が出れば

審査OK、出なければNGといった感じです。

令和元年度の

「民間住宅ローンの実態に関する調査」

によると訳4割弱の銀行がスコアリング審査を

行いながら審査しているとの事です。

銀行営業マンという方達がいる限り

全てがスコアリングになることは考えにくいですが

全て機械任せの時代がやってきたときは

人情、情状酌量の余地なく審査NG!!

という時代がくるのかもしれませんね(´・ω・`)

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ネット銀行住宅ローン

住宅ローン、どちらで組みますか?

もしくは、組んでいますか?

釧路市だと

・釧路信金

・釧路信組

・フラット35

・北洋銀行

・北海道銀行

・ろうきん

・北陸銀行

・みずほ銀行

などなど、店舗や代理店を通して

様々なところでおお申込みが可能です。

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題名にある、ネット銀行はどうでしょう?

道東方面の方はあまり馴染みがないのかな?

という勝手な印象です。

かくいう私もこういう業種にいながら

2件ほどしか取り扱いした事がないです。

理由としては

・審査のハードルが高い

・取り扱いしずらい←これが一番

これだけです。

ただこの2つがかなり重要なんです。

ネット銀行のメリットは簡単だということ

スマホやパソコンでピッとすると申し込みが

完了するので、営業時間内に店舗に行ったり

なにしたりというのが必要ありません。

ただ、基本的に属性審査で結果を通知するので

個人事情を考慮してくれたりすることは

稀だと思います。(というかない?)

どういう事かというと

顧客に対して銀行営業マンがつくタイプだと

手続きは正直手間な部分はありますが

多少借り入れがあって厳しい条件だったとしても

銀行マンから「こうしましょう」とか

「こうなれば貸します」などの提案があり、

その打ち合わせのすり合わせさえ取れれば

審査を通過するケースもたくさんあります。

↓こんなイメージです↓

申し込み→問題発生→相談・打合せ

→問題解決→審査OK

住宅ローンを取り扱うと10人に2~3人は

このようなケースな印象です。

その点、ネットだと属性スコアリングといわれる

コンピューター判断になってしまいますので

申し込み→審査→落ちる

というケースが多々あると思います。

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ここまで見ると、悪口しか書いてない感じに

なってしまいますが、もちろんメリットもあります

◆金利が安い!

接客型店舗と比べると格段に安いのが

ネットで調べるとわかります。

◆諸経費が安い!

細かい点にはなりますが電子決済なので

書類の印紙代などがかからない事が多いです。

金利が安いというだけでも利用する価値有だとは

思いますので、一番に支払い額を抑えたい方は

申し込んでみるのもありなのではないでしょうか?

今回、スコアリングについてあまり触れなかったので

次回登場させようかと思います(^^)/

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